مونس تابان رو 
در روزهای اخیر، خبرهایی مبنی بر «ورود مسکن ارزان به بازار ایران» منتشر شده است. این وعده در شرایطی مطرح می‌شود که بسیاری از مردم با مشکلات جدی در تأمین مسکن و خرید خانه رو به رو هستند. افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی، و رکود تورمی، شرایطی را به وجود آورده که خرید یا حتی اجاره مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها دشوار شده است.
در چنین وضعیتی، این پرسش مطرح می‌شود که آیا وعده ارائه مسکن ارزان در ایران واقع بینانه است یا تنها یک شعار برای مدیریت افکار عمومی محسوب می‌شود؟ این مقاله با تحلیل وضعیت بازار مسکن و بررسی عوامل اقتصادی و اجتماعی، نشان می‌دهد که چرا این وعده در عمل دشوار یا غیرممکن است پس با مجله آکادمی علم و مسکن همراه باشید!
وضعیت فعلی بازار مسکن
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر تحت تأثیر عواملی مانند تورم بالا، رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، با مشکلات جدی مواجه شده است. طبق گزارش‌ها، کاهش صدور پروانه‌ها و جواز ساخت و افزایش قیمت مصالح ساختمانی از جمله دلایلی هستند که به کاهش عرضه مسکن منجر شده‌اند.
از سوی دیگر، افزایش تقاضا به دلیل رشد جمعیت و مهاجرت به شهرهای بزرگ، فشار بیشتری بر این بازار وارد کرده است. به ویژه در کلان شهرهایی مانند تهران، محدودیت عرضه و تقاضای بالا موجب شده است قیمت‌ها به طور مداوم افزایش یابد.
در این شرایط، وعده ورود «مسکن ارزان» به بازار بدون ارائه راهکارهای عملی و شفاف، به نظر می‌رسد بیش از آنکه به بهبود وضعیت منجر شود، انتظارات غیر واقعی در جامعه ایجاد کند.
نقش سیاست‌های دولتی در بازار مسکن و خرید خانه
سیاست‌های دولتی همواره یکی از عوامل کلیدی در تعیین وضعیت بازار مسکن بوده‌اند. در ایران، این سیاست‌ها اغلب با هدف کنترل قیمت و افزایش عرضه مسکن تدوین می‌شوند، اما به دلیل ضعف در اجرا یا تناقض در تصمیم‌گیری، نتایج مورد انتظار را به همراه ندارند.
بسیاری از کارشناسان معتقدند که بدون اصلاح ساختارهای کلان اقتصادی و تأمین بودجه پایدار، این نوع برنامه‌ها تنها به عنوان وعده‌های تبلیغاتی باقی خواهند ماند.
از سوی دیگر، مداخلات مستقیم دولت در قیمت گذاری مسکن نیز اثرات مخربی بر بازار داشته است. این مداخلات معمولاً با هدف حمایت از مصرف کنندگان انجام می‌شود، اما به دلیل عدم تناسب با مکانیسم عرضه و تقاضا، موجب کاهش انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن می‌شود. برای مثال، در دوره‌هایی که دولت به طور گسترده در بازار مسکن مداخله کرده، شاهد کاهش ساخت و ساز و در نتیجه، افزایش شدید قیمت‌ها بوده‌ایم.
یکی از مهم‌ترین مشکلات سیاست گذاری در بخش مسکن، عدم شفافیت و هماهنگی بین نهادهای مختلف است. از یک سو، بانک‌ها به دلیل مشکلات نقدینگی از ارائه تسهیلات مناسب خودداری می‌کنند، و از سوی دیگر، دستگاه‌های دولتی در تأمین زمین و زیرساخت‌های لازم برای ساخت و ساز ناکام مانده‌اند. این ناهماهنگی‌ها باعث شده که سیاست‌های دولتی نه تنها کمکی به بهبود بازار مسکن نکند، بلکه در بسیاری از موارد، وضعیت را پیچیده‌تر کند.
عرضه و تقاضا: تناقض در پیش بینی کاهش قیمت
یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران، شکاف عمیق بین عرضه و تقاضاست. در حالی که تقاضا برای مسکن به دلیل رشد جمعیت، مهاجرت به شهرهای بزرگ و تغییر الگوهای زندگی در حال افزایش است، عرضه نتوانسته به همان میزان رشد کند.
آمارها نشان می‌دهند که صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر کاهش چشمگیری داشته است. این موضوع عمدتاً ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، مانند گران شدن مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین است.
در این میان، سیاست‌های مالیاتی نیز بر کاهش عرضه مسکن تأثیرگذار بوده‌اند. به عنوان مثال، افزایش مالیات بر زمین و ساختمان‌های خالی، به جای تشویق به ساخت و ساز، انگیزه سازندگان را کاهش داده است. این در حالی است که بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده نیز به دلیل قیمت‌های بسیار بالا، از دسترس خریداران عادی خارج شده‌اند و عملاً به عنوان سرمایه گذاری‌های غیر فعال باقی مانده‌اند.
تقاضای بالای مسکن نیز عمدتاً به دلیل تغییرات اجتماعی و اقتصادی افزایش یافته است. افزایش جمعیت شهری، نیاز به خانه‌های کوچک‌تر برای برخی از خانواده‌ها و مهاجرت‌های داخلی به کلان شهرها، فشار زیادی بر بازار وارد کرده است. این در حالی است که بسیاری از خانوارها توانایی خرید یا حتی اجاره واحدهای موجود را ندارند، که این مسئله به گسترش حاشیه نشینی و سکونت در مناطق نامناسب منجر شده است.
با توجه به این عوامل، وعده کاهش قیمت مسکن در کوتاه مدت به نظر غیر واقعی می‌رسد. حتی اگر تولید مسکن افزایش یابد، تأثیر آن بر کاهش قیمت‌ها به زمان و اصلاحات گسترده‌تری در بخش اقتصاد کلان نیاز دارد.
عوامل کلان اقتصادی و اثرات آن‌ها بر قیمت مسکن و خرید خانه
بازار مسکن ایران به شدت تحت تأثیر شرایط کلان اقتصادی کشور است. در این میان، تورم عمومی یکی از مهم ترین عواملی است که قیمت مسکن را افزایش داده است. با توجه به اینکه تورم در سال‌های اخیر همواره در سطحی بالا باقی مانده، قدرت خرید مردم کاهش یافته و این موضوع موجب شده که بخش قابل توجهی از خانوارها توانایی ورود به بازار مسکن را نداشته باشند.
نوسانات نرخ ارز نیز تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن دارد. با افزایش نرخ ارز، هزینه‌های واردات مصالح ساختمانی و تجهیزات بالا می‌رود، که به نوبه خود هزینه‌های ساخت و ساز را افزایش می‌دهد. این روند، علاوه بر کاهش تولید مسکن، موجب افزایش قیمت واحدهای موجود و عدم توانایی کافی عموم مردم برای خرید خانه نیز شده است.
همچنین، عدم ثبات اقتصادی و تحریم‌های بین‌المللی، نقش مهمی در کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن داشته است. بسیاری از سرمایه گذاران به دلیل عدم اطمینان به آینده اقتصادی کشور، ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بخش‌هایی مانند طلا و ارز منتقل کنند. این موضوع باعث شده که سرمایه گذاری در پروژه‌های ساختمانی به شدت کاهش یابد و در نتیجه، عرضه مسکن نتواند پاسخگوی تقاضای موجود باشد.
از سوی دیگر، سیاست‌های مالی دولت نیز به جای حمایت از خریداران، فشار بیشتری بر بازار وارد کرده است. افزایش مالیات بر زمین و واحدهای خالی، هرچند با هدف کاهش سوداگری در بازار مسکن انجام شده، اما به دلیل عدم هماهنگی با سایر سیاست‌ها، موجب افزایش هزینه‌های تولید و کاهش عرضه شده است.
چرا وعده «مسکن ارزان» قابل تحقق نیست؟
بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن و عوامل کلان اقتصادی نشان می‌دهد که تحقق وعده «مسکن ارزان» با موانع متعددی رو به رو است. نخستین و مهم‌ترین مانع، عدم تأمین منابع مالی کافی برای پروژه‌های ساخت و ساز است. با وجود اعلام طرح‌هایی مانند ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، دولت هنوز نتوانسته است بودجه مورد نیاز این پروژه‌ها را به طور کامل تأمین کند.
علاوه بر این، بوروکراسی پیچیده و زمان‌بر اداری، اجرای پروژه‌های بزرگ مسکن سازی را به شدت کند کرده است. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف یا مشکلات حقوقی مربوط به زمین، سال‌ها به تعویق می‌افتند.
از سوی دیگر، قیمت زمین در شهرهای بزرگ به حدی بالاست که حتی با کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، باز هم نمی‌توان واحدهای مسکونی را با قیمتی مقرون به صرفه به بازار عرضه کرد. این موضوع به ویژه در کلان شهرهایی مانند تهران و اصفهان به چشم می‌خورد، جایی که قیمت زمین گاهی چندین برابر هزینه ساخت و ساز است.
در نهایت، تجربه گذشته نشان داده است که وعده‌های مشابه در سال‌های قبل نیز اغلب بدون نتیجه باقی مانده‌اند. طرح‌هایی مانند مسکن مهر، با وجود ساخت واحدهای مسکونی متعدد، به دلیل عدم دسترسی به زیرساخت‌های مناسب و کیفیت پایین ساخت، نتوانستند نیاز واقعی مردم را برآورده کنند.
در نهایت
بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی رو به رو است که رفع آن‌ها نیازمند اصلاحات عمیق و بلندمدت در سیاست‌های اقتصادی و اجتماعی است. وعده‌هایی مانند «مسکن ارزان به زودی وارد بازار می‌شود»، هرچند می‌تواند امیدواری کوتاه مدتی ایجاد کند، اما در عمل به دلیل موانع متعدد اجرایی و مالی، دور از واقعیت به نظر می‌رسد.
برای بهبود شرایط بازار مسکن، نیاز به سیاست‌های شفاف، هماهنگ و مبتنی بر واقعیت‌های اقتصادی است. در غیر این صورت، وعده‌های خرید خانه و مسکن ارزان نه تنها موجب ناامیدی بیشتر مردم می‌شود، بلکه اعتماد عمومی به برنامه‌های دولتی را نیز کاهش می‌دهد. تنها با همکاری بخش خصوصی، تأمین منابع مالی پایدار و اصلاح ساختارهای اقتصادی می‌توان به آینده‌ای روشن‌تر برای بازار مسکن امیدوار بود. نظرات خودتان را در این زمینه با آکادمی علم و مسکن به اشتراک بگذارید.
