مونس تابان رو 
علیرغم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک‌ها در ماه‌های اخیر، کارشناسان و فعالان بازار معتقدند که این وام‌ها کمک چندانی به خانه‌دار شدن متقاضیان نمی‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که با توجه به رشد سرسام‌آور قیمت مسکن در سال‌های اخیر، سهم وام از کل هزینه خرید خانه و یک واحد مسکونی به شدت کاهش یافته و عملاً تأثیر چندانی در افزایش قدرت خرید متقاضیان ندارد. همراه آکادمی علم و مسکن باشید با تحلیل و بررسی این خبر.
راهکارهای پیشنهادی کارشناسان برای خرید خانه
برای حل معضل مسکن و افزایش قدرت خرید متقاضیان، کارشناسان پیشنهاداتی از جمله اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت، افزایش سقف وام متناسب با قیمت‌های بازار، تخصیص زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان، ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن و الزام بانک‌ها به اختصاص درصد مشخصی از منابع به حوزه مسکن را مطرح می‌کنند. همچنین، لزوم اتخاذ سیاست‌های بلندمدت و هماهنگی بیشتر میان دولت و نظام بانکی برای رفع مشکل مسکن، بارها مورد تأکید قرار گرفته است.
وام‌های مسکن موجود؛ ناکارآمد و پر دردسر
در حال حاضر، بیشترین میزان وام مسکن انفرادی در تهران ۴۰۰ میلیون تومان است که برای زوجین به ۸۰۰ میلیون می‌رسد. اما مشکل اینجاست که برای دریافت این تسهیلات، متقاضیان باید اوراق ممتاز (تسه) خریداری کنند که هزینه‌ای اضافه برای آنها به همراه دارد. در نهایت، با کسر مبلغ خرید اوراق، در تهران تنها ۳۱۲ میلیون تومان از وام ۴۰۰ میلیونی باقی می‌ماند.
علاوه بر این، با توجه به نرخ سود ۲۲.۵ درصدی وام و هزینه خرید اوراق، نرخ سود مؤثر این تسهیلات به بیش از ۳۰ درصد می‌رسد. پرداخت اقساط سنگین ماهانه نیز موضوع دیگری است که بسیاری از متقاضیان را از دریافت این وام‌ها منصرف می‌کند.
وقتی بانک مسکن هم در خرید خانه کارساز نیست
حتی بانک مسکن که به عنوان بانک تخصصی این حوزه شناخته می‌شود، در بسیاری از موارد از اعطای تسهیلات ساخت و خرید به متقاضیان سر باز می‌زند. محمد مرتضوی رئیس کانون انبوه‌سازان، گفته است که ناپایدار بودن بازار و تورم از عوامل بروز این مشکلات است. او معتقد است تا زمانی که نرخ تورم کنترل نشود، هر گونه وام‌دهی و تقویت بخش تقاضا، اثرگذاری چندانی نخواهد داشت.
یارانه‌ها و قیمت گذاری‌های دستوری؛ راهکار دولت
دولت برای حمایت از متقاضیان مسکن، سیاست‌هایی مانند افزایش سقف وام خرید و ساخت، پرداخت یارانه سود تسهیلات، قیمت‌گذاری ساخت مسکن و تعیین سقف اجاره‌بها را در دستور کار قرار داده است. اما کارشناسان می‌گویند این موارد صرفاً مسکن‌های موقت است و برای رفع مشکل، نیاز به تدابیر جدی‌تر و بلندمدت‌تری است.
مردم همچنان چشم انتظار خرید خانه
در این میان، مردم و متقاضیان واقعی خرید مسکن که با مشکلات عدیده‌ای در تأمین هزینه مواجه هستند، همچنان چشم به راه تحقق وعده‌های مسئولان هستند تا شاید بتوانند روزی سقفی بالای سر خود داشته باشند. اما با توجه به شرایط فعلی بازار، اوضاع اقتصادی و تورم، به نظر می‌رسد تحقق این رؤیا به این زودی‌ها میسر نخواهد بود و چاره‌ای جز اتخاذ سیاست‌های کارآمد، ساختاری و همه‌جانبه برای حل معضل مسکن وجود ندارد.
عوامل مؤثر بر کاهش اثربخشی وام مسکن
علاوه بر مسائل مطرح شده در بخش‌های قبلی، عوامل دیگری نیز در کاهش اثربخشی تسهیلات خرید مسکن نقش دارند که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌شود:
تاثیر تورم و رشد مداوم قیمت‌ها در خرید خانه
تورم مزمن و افزایش مستمر قیمت مصالح، زمین و دستمزدها در بخش ساختمان، یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی است که کارایی وام‌های مسکن را تحت الشعاع قرار می‌دهد. طی یک دهه اخیر، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۴ برابر شده، اما مبلغ وام‌ها به مراتب کمتر افزایش یافته است.
عدم تناسب دوره بازپرداخت و توان مالی اقشار متوسط و ضعیف
دوره بازپرداخت کوتاه وام‌های مسکن (حداکثر ۱۲ سال) و در نتیجه، مبلغ بالای اقساط ماهانه، دریافت تسهیلات را برای خانوارهای کم‌درآمد و حتی متوسط بسیار دشوار کرده است. به گفته کارشناسان، در شرایطی که درآمد اکثر افراد جامعه متناسب با تورم افزایش نیافته، پرداخت اقساط ماهانه ۸ تا ۱۶ میلیون تومانی در توان مالی آنها نیست.
انحراف منابع بانکی به سایر بخش‌ها
هر چند بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی ظاهراً به بخش تولید و عمران اختصاص می‌یابد، اما به گفته برخی نمایندگان مجلس و کارشناسان، بخشی از این منابع در قالب وام‌های سرمایه در گردش و موارد مشابه به انحراف کشیده شده و در واقع صرف سوداگری و سفته‌بازی در بخش‌های دیگر اقتصاد می‌شود. این موضوع باعث محدود شدن منابع در دسترس بخش مسکن است.
ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی در حمایت از خرید خانه برای جوانان
برنامه‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن علیرغم اهداف اولیه مطلوب، به دلایلی مانند طولانی شدن فرآیند ساخت و واگذاری، افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل تورم، عدم توجه به تأمین زیرساخت‌ها و مواردی از این دست، نتوانسته‌اند موفقیت چندانی در کاهش قیمت‌ها و افزایش دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن داشته باشند.
در نهایت
بررسی شرایط فعلی بازار و سیاست‌های اعمال شده، نشان می‌دهد که صرف افزایش مبلغ وام‌های خرید مسکن نمی‌تواند کمک شایانی به افزایش قدرت خرید متقاضیان کند. کاهش قدرت خرید این تسهیلات در سایه تورم و رشد سرسام‌آور قیمت‌ها، مشکلات مربوط به تأمین اوراق و نرخ سود بالای تسهیلات باعث شده که حتی بزرگ‌ترین وام‌های موجود نیز اثرگذاری چندانی نداشته باشد.
علاوه بر این، وعده‌های موردی و کوتاه‌مدت مانند پرداخت وام ۴ میلیاردی پس از ۱۵ سال، بدون در نظر گرفتن تحولات بازار در آینده، نمی‌تواند امید چندانی برای متقاضیان ایجاد کند. به باور کارشناسان، برای حل مسأله مسکن و خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و جوانان، نیاز به اتخاذ سیاست‌های جامع، بلندمدت و اصولی‌تری است که بتواند به طور ریشه‌ای موانع موجود را برطرف کند.
سوالات متداول
۱. چرا با وجود وام‌های مسکن، خرید خانه همچنان دشوار است؟
علیرغم افزایش مبلغ وام‌های خرید مسکن در سال‌های اخیر، به دلیل رشد سریع‌تر قیمت‌ها، سهم این تسهیلات در کل هزینه خرید به شدت کاهش یافته است. ضمناً هزینه‌های جانبی مانند خرید اوراق و نرخ بالای سود وام، استفاده از آن را برای خانوارهای متوسط و ضعیف دشوارتر کرده است.
۲. آیا افزایش بیشتر سقف وام خرید مسکن می‌تواند راهگشا باشد؟
بدون اتخاذ سیاست‌های مکمل، صرف افزایش مبلغ وام تأثیر چندانی نخواهد داشت. نتیجه این اقدام در سال‌های گذشته، غالباً افزایش قیمت‌ها به دلیل رشد تقاضا بوده است. آنچه ضروری است، بسته‌ای از سیاست‌های اصولی و جامع شامل افزایش عرضه و ساخت مسکن، پرداخت یارانه‌های هدفمند، تقویت قدرت خرید و بهبود وضعیت اقتصاد کلان و کنترل تورم است.
۳. چه تدابیری برای تقویت قدرت خرید خانه برای متقاضیان مسکن لازم است؟
کارشناسان راهکارهایی چون پرداخت یارانه سود به دریافت‌کنندگان وام، افزایش دوره بازپرداخت، ارائه تسهیلات ویژه به گروه‌های هدف مانند زوج‌های جوان، اختصاص زمین‌های دولتی رایگان یا ارزان‌قیمت، ایجاد شرایط رقابتی در بازار مصالح و همچنین ایجاد ابزارهای تأمین مالی جدید در بخش مسکن را مطرح کرده‌اند.
۴. آیا مشکل مسکن در ایران قابل حل است؟
حل بنیادین مشکل مسکن و تأمین سرپناه در دسترس و مقرون به صرفه برای اقشار کم‌درآمد و متوسط، یک چالش ملی و فرابخشی است که مستلزم عزم جدی دولت‌ها و نهادهای مرتبط، وجود برنامه‌ای مدون و بلندمدت و تمرکز و تخصیص بهینه منابع در این زمینه است. با اتخاذ رویکردی جامع، اصولی و پایدار که ابعاد مختلف مسأله را در نظر بگیرد، دستیابی به این هدف شدنی خواهد بود.
